תמא 38 - המדריך העדכני לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה 

ממשלת ישראל יזמה בשנת 2005 את התוכנית לחיזוק מבנים ישנים ולהגנה בפני רעידות אדמה המוכרת בשם תוכנית מתאר ארצית 38 או בקיצור תמ"א 38. כדי לעודד דיירים רבים להצטרף לתמ"א 38 העניקה המדינה הטבות רבות לבעלי דירות אשר יצטרפו אל התוכנית. בשל הטבות אלו וכמובן בשל הרצון לחזק את הדירות מפני מפגעי רעידות אדמה, דיירים רבים מעוניינים להצטרף לתוכנית.

הממשלה הגדירה בבירור מי זכאים לתמ"א 38. במאמר זה נביא סקירה אודות בעלי הדירות הזכאים לתמ"א 38.

מי הזכאים לתמ"א 38?

• כל התושבים אשר רכשו דירה שנבנתה לפני שנת 1980 זכאים להצטרף לתמ"א 38. ולמה דווקא בניינים שנבנו עד שנת 1980 - פשוט משום שבשנה זו שונו תקני הבנייה של הבניינים המשותפים בישראל, ומאז 1980 נבנים כל הבתים לפי תקן 413.
• תקן 413 נותן דגש לחיזוק המבנים. דיירים אשר רכשו דירה שנבנתה לאחר 1980 ונבנתה לפי תקן 413 אינם נכללים בין הזכאים לתמ"א 38. מתוך כך ניתן להבין כי במקרים חריגים מבנים אשר נבנו אחרי שנת 1980 אולם לא נבנו לפי תקן 413 נכללים גם הם בין הזכאים לתמ"א 38.
• מבנים בני קומה אחת או מבנים המיועדים להריסה אינם זכאים להיכלל בתוכנית של תמ"א 38.
• רשויות מקומיות רבות הגדירו מבנים בעלי חשיבות היסטורית וציבורית כמבנים לשימור. הרשות המקומית אינה חייבת לאשר למבנים המוגדרים כמבנים לשימור להיכלל בתוכנית תמ"א 38.
• נוסף על מבני מגורים גם מבנים המיועדים לשימושים אחרים נכללים בין הזכאים לתמ"א 38.

גם המבנים הזכאים לתמ"א 38 לפי החוק כפופים לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לוועדה המקומית יש אישור להפעיל שיקול דעת ולא לאשר במקרים מסוימים את התוכנית.

האם כדאי לדיירי בניינים שנבנו לפני 1980 ושלא לפי תקן 413 להתחיל בפרויקט תמ"א 38?

הסטטיסטיקה מצביעה על נתון מעניין ומפחיד גם יחד. אחת ל-100 שנה לערך מתרחשת בשטח עליו ממוקמת מדינת ישראל רעידת אדמה חזקה הגורמת להרס מבנים ולפגיעה בחיי אדם. רעידות אדמה, משום היותן אירוע מזעזע, תרתי משמע, נרשמו והוזכרו בדברי הימים של האזור הן בתקופות הקדומות כמו למשל בתקופה הרומית והן בתקופות הקרובות יותר לימינו. ממצאים ארכיאולוגיים מחזקים עדויות אלו וכך גם הידע העצום שיש לנו על הגיאולוגיה של האזור.

השבר הסורי אפריקאי - והקשר שלו לרעידות אדמה

כידוע, יושבת ישראל על אחד השברים הגדולים והפעילים בעולם שנקרא השבר הסורי - אפריקאי. שבר זה מתחיל באפריקה, בישראל יושבת על השבר העיר אילת, השבר ממשיך דרך ים המלח, נהר הירדן זורם בו וכך גם הכינרת יושבת בתוכו. השבר פעיל כל הזמן וישראל נעה לעומת ירדן הניצבת במקביל לנו מספר מילימטרים בשנה. באזור השבר מורגשות רעידות אדמה קלות, ולעיתים גם חזקות יותר. מספר רב של רעידות אדמה התרחשו באזור הים התיכון קרוב לקפריסין או איי יוון והורגשו גם בארץ.

כאמור, בממוצע, אחת ל-100 שנה תתרחש בארץ רעידת אדמה קשה. הרעידה הקשה האחרונה התרחשה בשנת 1837, אז נהרסו הערים טבריה וצפת ומאות נפגעו. לכן, ברור מדוע ממשלת ישראל יזמה את תוכנית המתאר הארצית 38 ומנסה בדרכים רבות להביא את דיירי הבניינים להיכנס לפרויקט חיזוק המבנים - פרויקט חשוב מהמעלה הראשונה.

חשוב לציין, כי מהנדסים שבדקו את מוכנות ישראל לקראת רעידות אדמה ציינו כי בישראל מבנים רבים מאוד אינם עומדים בתקנים הנדרשים ולכן לא יעמדו בפני רעידת אדמה ועלולים לקרוס.

אולם למדינת ישראל אין אפשרות מבחינה תקציבית לחזק ולשפץ את כל המבנים שאינם עומדים בתקן ולכן מגדירה תמ"א 38 הקלות מס, פטורים והטבות רבות שכל מטרתם לעודד את הדיירים לחזק את המבנים.

מה צריך לדעת על תמ"א 38?

האחריות של חיזוק הבניין מוטלת על הדיירים, הם צריכים לממן את חיזוק הבניין, אולם  ישנה דרך הפוטרת את הדיירים מהמעמסה הכספית והיא לחבור לקבלן. הקבלן ממן את השיפוצים ומשדרג את הבית לפי ההסכם עם הדיירים ובתמורה הוא מרוויח מבניית דירות חדשות אותן הוא בונה על גג הבניין ויכול למכור אותן בעלויות גבוהות. הדיירים יכולים ליהנות משדרוגים ותוספות לבית כמו למשל הגדלת הדירה בעזרת תוספת של ממ"ד ומרפסת, חידוש מראה הבניין, הוספת מעלית לבניין וכמובן ביטחון אישי רב יותר כתוצאה מעמידות הבניין.

תמ"א 38 - שני מודלים למימוש התוכנית

למבנים הזכאים לתמ"א 38 יש שתי אפשרויות כיצד לממש את התוכנית:

• האפשרות הראשונה היא כי דיירי הבניין, הזכאים למימוש תמ"א 38 יצרו קשר עם יזם או קבלן לביצוע העבודות. לפי מודל זה הדיירים הם היזמים והם שוכרים את הקבלן, משלמים לו שכר עבודה ומרוויחים אחוזי בנייה. הרווח ממכירת הדירות הנוספות מכסה את התשלום לקבלן המבצע.
• האפשרות השנייה והיותר מקובלת עדין, היא כי הקבלן או היזם פונים אל הזכאים לתמ"א 38 ומציעים לבצע עבורם את התוכנית. היזם לוקח על עצמו את כל ההוצאות הקשורות בביצוע התוכנית. מכירת הדירות החדשות הן הרווח של הקבלן מהעסקה. בשורה התחתונה - גם הקבלן וגם הדיירים מרוויחים מתוכנית זו, אולם בנקודה זו חשוב להדגיש, כי הקבלן מעוניין להרוויח כמה שיותר מהבניין ולכן חשוב שהדיירים יבדקו היטב את ההצעה של הקבלן ועדיף יותר שהם יהיו אלו שבוחרים את הקבלן בהתאם לדרישות שלהם.

תמ"א 38 - המדריך המלא לקידום הפרויקט

• תמ"א 38 מחייבת הסכמה של שני שליש מהדיירים הגרים בבניין. בפועל רוב החברות והקבלנים דורשים הסכמה של רוב הדיירים, ולכן לפני ביצוע התוכנית יש להשיג את הסכמת הדיירים.
• תמ"א 38 היא תוכנית עסקית וכלכלית מורכבת. כדי לצלוח אותה בהצלחה מומלץ לשכור עורך דין אשר ילווה את הפרויקט. על אף שכיום עדיין אין הרבה עורכי דין אשר התמחו והתנסו בביצוע תוכנית תמ"א 38, כדאי להתאמץ ולחפש עורך דין בעל ניסיון בתחום. 
• הגיעו לאסיפת הדיירים הראשונה מוכנים. למדו את כל החומר, הציגו את היתרונות ואת החסרונות של כל מודל. שתפו בעלי מקצוע מומחים באסיפה. הזמינו עורך דין מומחה בתחום תמ"א 38 ואיש נדל"ן שיכול לספר לדיירים על ערך הדירות שיעלה בסיום הפרויקט. רצוי לצרף גם חברה הנדסית שתדע לומר לכם מהן הזכויות שתוכלו למנף בפרויקט. בדרך כלל פגישות הייעוץ אינן כרוכות בתשלום ורבים ישמחו לבוא ולייעץ.
• באסיפת הדיירים הדגישו היטב כי מדובר בהצלת חיים. הביאו דוגמאות מרעידות אדמה מהארץ ומהעולם כדי להמחיש את החשיבות של הפרויקט.
• חשוב לבחור נציגים של הדיירים, שניים עד שלושה נציגים, אשר ינהלו את הפרויקט וייצגו את הדיירים. לחילופין אפשר לשכור חברה חיצונית המתמחה בניהול תמ"א 38 אשר תייצג את הדיירים ותוביל את הפרויקט.
• לפני שבוחרים קבלן או חברה לביצוע הפרויקט חשוב לערוך סקר שווקים ולבקש המלצות. בשוק יש הרבה קבלנים המבטיחים הרים וגבעות, לא כדאי להתפתות. חשוב לבחור קבלן אמין אשר כבר ביצע פרויקטים של תמ"א 38 והוא בעל יכולת כלכלית מוכחת. חשוב לדעת כי פרויקטים רבים נתקעים בשל בעיות מימון של הקבלן. (על בחירת קבלן וכיצד להשיג את מלוא זכויותיכם לחצו כאן).
• אישורים - תוכנית תמ"א 38 דורשת אישורים שונים מהרשות המקומית. חשוב לבחור קבלן או חברת ניהול אשר מכירים היטב את כל ההליכים ולא יבזבזו זמן יקר כדי להשיג את האישורים הנדרשים.
• כאשר חותמים עם הקבלן הנבחר, יש לקבוע לוח זמנים ברור ומחייב . תוכנית תמ"א 38 פוגעת באופן זמני באיכות החיים של הדיירים, לכן חשוב לקצר את התקופה ככל האפשר.
• ישנן נקודות שחשוב לשים עליהן את הדעת. לדוגמה: על הדיירים הזכאים לתמ"א 38 למצוא פתרון לבעיית החניה כתוצאה מהוספת דירות חדשות לבניין, מאחר וקבלת הרישיון לביצוע התוכנית מותנה במציאת פתרון לבעיית החניה של דיירי הבניין. חשוב שלצידכם תעמוד חברת ניהול ופיקוח שמתמצאת בכל רזי תמ"א 38 כדי שלא תתחילו בפרויקט לפני שסילקתם את כל המכשולים.